外来人口连降5年后,北京房租终于降了!“人抢房”变“房等人”

腾讯网2021-01-25 17:27:49 56
受到疫情、外来人口数量回落等多方面因素的影响,北京房租价格近一年来“跌跌不休”,告别了长久以来只涨不跌的状况,整租交易的套均租金同比2019年下跌了7.70%。

“我们的房租没有涨还降了三百块,这是来北京这么多年来的第一次。”李佳告诉《华夏时报》记者,自己租住在北京良乡的一个两居室,最近在续租的时候看了看周边的价格,发现比2019年降了一些,就试着和房东谈价,结果房租从2019年3600元一个月降到了3300元,居住成本一年省下了3000多块钱。

李佳的情况也反映了近一年来北京租赁市场的现状,受到疫情、外来人口数量回落等多方面因素的影响,北京房租价格近一年来“跌跌不休”,告别了长久以来只涨不跌的状况,整租交易的套均租金同比2019年下跌了7.70%。

2012年以来首次年度租金水平同比下跌

此前,由于北京经济快速发展,人们的收入持续增长,加上外来人口不断流入,北京市的房屋租赁市场供需关系长期紧张,叠加CPI上行、房价上涨、租赁住房品质持续提升等因素,北京房屋租金多年来一直处于上行状态。

但2020年北京的房屋租赁市场彻底变了天。同李佳的情况类似,在北京房屋打拼7年的王旭也告诉《华夏时报》记者,之前租房的时候,每年续签都要涨价已经成了一个常态。2020年是自己在北太平庄居住的第3年,2019年续签的时候房租涨了三四百,2020年破天荒的没有涨价。

一位房地产经纪人小刘告诉《华夏时报》记者,“最近一年的北京房租都在降,我们片区的两居室,2019年要3800元一个月,2020年3400元左右就能租到。以前的市场呢,基本上每年房租都在涨,很多人换房子频繁,也是因为房租涨的太多,现在续签合约房租不涨,或者还降了,大家换房的需求就少了,大家也倾向于直接找房东续约,也不会再找中介了。以前我每个月的租赁单至少在七八单左右,现在有两三单就不错了。”

根据我爱我家北京区域交易数据,2020年北京住房租赁交易量同比2019年下滑10.84%,这也是继2019年出现历史首次下滑后,2020年北京住房租赁交易量继续下滑,降幅有所扩大。2020年北京住房租赁交易的高点从往年的3、7月推后到了5、8月,旺季在疫情冲击下延迟到来。

2020年北京的住房租赁中,整租交易的平米租金为87.87元/平/月,同比2019年下跌5.35%;整租交易的套均租金为5581元/套/月,同比2019年下跌7.70%。2020年以前,北京整租租金呈现持续上涨趋势,2020年由涨转跌,走势逆转。

另据贝壳研究院的数据,2020年北京市平均月租金为82.8元/平米,同比下降3.4%,是自2012年以来,首次年度租金水平同比下跌;从月度租金水平看,自2019年8月开始连续17个月租金水平呈现同比下跌。

贝壳研究院高级分析师黄卉告诉《华夏时报》记者,2020年租金水平下降的主要原因是疫情影响下市场供需格局的变化,一方面疫情的影响使得租赁市场需求缩减或推迟,供需矛盾趋于缓和,租金水平呈现下降,另一方面,业主出租价格预期下调,为了加快出租,减少空置期损失,往往降价出租,租客议价空间提升,市场向承租人转变。

黄卉提到,本轮的租金水平下跌基本在市场预期之内,一方面,北京租金水平继续大幅上涨的动力不足,经历了2012年以来的几轮上涨,北京租金水平已经不低,随着更多的租赁房源持续入市,租赁市场的供需结构不断优化,供需矛盾会得到解决;另一方面,在疫情的叠加影响下,租赁需求规模有所缩减,也进一步增加了租客的议价空间。

小刘表示,“疫情对行业影响挺大的,我们片区靠近几所大学,以前学生出来租房子的很多,2020年都实行封闭管理,这部分客源也没了。也是因为疫情的因素,为了减少不必要的麻烦,很多人也不会选择在这个时候换房,大多数都会在原地续租。”

北京外来人口数量回落

我爱我家研究院分析,2020年全年交易规模上,由于人口过于庞大,近年来北京着力疏解人口,常住外来人口自2016年起持续下滑,2019年末降至745.6万人,较2015年末减少77万人。随着外来人口的见顶回落,北京的住房租赁规模开始缩小。按照这样的趋势,原本2020年继续下行并不意外,但疫情使2020年一季度交易量大幅减少,全年同比降幅扩大,交易量的下滑速度被加快。

相关报道也显示,北京985毕业生留京率不断下跌,2019年清北本科毕业生留京率不到2成,也在一定程度上反映着近年来北京市的人口动向。

为什么北京住房租赁市场会发生如此大的转变呢?合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示,城市的租金水平和人口流动相关,近年来,北京市坚持了抑制外来人口的政策,北京市人口出现了明显的净流出状态。另外,在居住结构上,北京市的人口逐渐外迁到五环、六环区域,反映到租赁市场上,即租赁需求的减少,租金开始降低。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉《华夏时报》记者,2020年的租赁市场在疫情冲击下,市场量价齐跌,主要原因是疫情影响就业的发展,而就业环境和租金息息相关,虽然随着疫情的好转,就业环境有所恢复,但外来就业的人员以及高校毕业生就地就业意愿减弱,导致了市场上供应大于需求。

房屋租赁市场加速净化

除了市场上的个人房源受到影响外,2020年北京持续下跌的房租也导致了长租公寓市场的动荡。《华夏时报》记者了解到,疫情影响下的长租公寓入住率不足,导致资金链紧张,市场上有多家“高价拿房”的长租公寓出现了爆雷,也有机构出现了“提前解约”的问题,机构同房东和租客大量提前解约,给长租公寓市场带来不小的冲击。

除了交易量和租金价格上的影响,疫情也提前引爆了行业存在的一些问题。郭毅分析,长租公寓的爆雷,一定程度上反映了当前市场存在的问题,短期内市场对长租公寓的安全感减弱,也提示租户在租赁房源的选择上要提高警惕,选择更安全的方式,要和传统中介签约,或者与房主直签。

疫情也在一定程度上加速了行业的净化,淘汰了一些实力较差的长租公寓企业。从政策层面来看,2020年,北京住房租赁条例立法工作持续推进,《北京住房租赁条例》的出台已近在咫尺,未来长租房政策也将进一步完善,北京住房租赁市场将逐步走向规范化发展。

2021年,北京的房屋租赁市场会好转吗?王小嫱分析,随着经济的逐步恢复,就业市场好转,租赁市场或将好转,预计今年毕业季租赁市场的量将会迎来小高峰,但随着去年年底疫情的反复,预估一季度返乡潮不会显现。

“北京的人口净流入是一个中长期的政策,人口外流的状况短期内不会改变。”在郭毅看来,2021年,北京租赁市场在毕业季到来时可能会出现小幅度上扬,但整体租金水平还是会保持一个稳中小幅下滑的态势。

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